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01
全国房价回到两年前，29个城市比两年前还低
最近，国家统计局公布了武汉收账公司新房销售数据。
11月，全国新建住房平均售价10166元/平方米，比10月微增1.4%，销售额依然疲软，同比下降32%。 前四年，11月新房价格一直上涨。 2018年至2021年，每年11月与10月相比，新建住房销售价格分别上涨4.42%、1.72%、1.08%、0.06%，平均涨幅为1.8%。 今年上升了1.4%，低于前四年的平均值。
经历了两年零五个月的波动，全国新建价格每平方米只变化了53元。 全国新建房价自2020年6月攀上10113元/平方米的万元整数关口以来，历经两年多，一直在万元左右震荡。
从那时到现在，新建价格经历了三次上涨和三次下降。 3轮调分别为2020年6月至8月、2020年12月至2021年2月、今年4月至7月。 三轮下降分别为2020年8月至2020年12月、2021年2月至今年4月、今年8月至11月。 在此期间，新建住宅价格曾达到11228元/平方米，低则达到9671元/平方米。 今年11月和2020年6月，时间差为2年5个月，新房价格每平方米相差53元。
资料来源：东方财富Choice，国家统计局
与两年前相比，房地产市场销售情况差距较大。
2020年6月，全国新建住宅销售额达到1.84万亿元，2020年和2021年分别为15.45万亿元、16.28万亿元。 今年11月，全国新建住房销售收入8741亿元，相当于2020年6月的48%。 今年前11个月，全国新建住房销售额仅为10.42万亿元，相当于2020年全年、2021年全年的67%、64%。
个人住房贷款比去年同期减少了1/4以上。 个人贷款数量的高低，说明购房人购房数量的多少，购房意愿的高低。 2019年至2021年，每月新增个人贷款金额多在2千亿元以上，全年个人贷款金额分别为2.73万亿元、3万亿元、3.24万亿元。 今年前11个月，个人贷款仅为2.19万亿元，同比下降26%。 今年10月和11月，新增个人贷款分别为1753亿元和1720亿元，同比下降31%和42%。
具体而言，各城市国家统计局公布的70个大中城市新建住房和二手房价格指数显示，29个城市新建住房价格低于2020年，40个城市二手房价格低于2020年。
新建住房价格低于2020年的城市包括东北三省、河南省、河北省、山西省、山东省、天津市等10个省会城市，以及北海、常德市等19个地级市。 其中北海新房价格比2020年下降10%以上，其他城市下降到10%以内。
在这29个城市中，部分城市新建住房价格在2020年以后上涨，2021年5月至7月达到顶点，之后开始下降。 例如兰州和沈阳，这两个城市在2021年7月新建住宅价格比2020年分别高出6.7%和5.3%，之后开始下降。 今年11月，两个城市的新建房价比2020年下跌0.2%和0.4%，基本回到了2020年。
有些城市，如湖南省常德市和广西省北海市，在2020年后一直在下降。 今年11月，两个城市的新建价格比2020年分别下降了13.5%和8.9%。
二手房价格低于2020年的40个城市中，包括东北三省、河北、河南、山西、山东、天津等15个省的省会城市和牡丹江等25个地级市。 二手房价格涨幅超过10%的城市有牡丹江、哈尔滨、安庆、北海4个，其他城市均低于10%。
兰州和沈阳二手房在2021年7月达到高峰，当时价格分别比2020年高出6%和5.7%，之后开始下降。 今年11月，两个城市的二手房价格比2020年低1.5%和1.4%。 哈尔滨、长春、石家庄、太原等14个城市二手房价格自2020年以来一直走低，降幅前两个城市分别为牡丹江和哈尔滨，截至今年11月，两城市二手房价格分别比2020年下降19.7%和12.5%，比2020年有所下降。
02
广州二手房指导价“名存实亡”
房价29万元/平
据《南方都市报》报道，在过去的连锁房屋、贝垦平台房源的主页上，12月21日突然出现参考价消失，取而代之的是正常不统一的挂牌价格。 市场引起了“广州取消指导价”的猜测。
12月22日，贝坛平台中介在《澎湃新闻》上表示，目前已标注各小区参考价和实际价格。 “以前网上只能显示参考价，但我日赚500以上的项目们会为客户买房提供真实的价格。 现在还会显示真实的价格，变得更直观。 ”
截至目前，除链家、贝垦找房外，中原地产、安客居等平台仍只给出政府参考价。
居客(左)、中原地产(右) )。
但在广州业内人士看来，广州二手房交易参考价已是“有名无实”。
广州于2021年8月31日发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，针对成交活跃的热点地区，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心根据过去一年二手房网签成交价格，综合考虑评估价格、周边房地产楼盘成交价格等因素同时，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应当对挂牌来源进行对照自查，不得公布价格虚高的二手房来源。 涉及二手房交易的相关机构应当以二手房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。
2021年9月1日，广州市住房政策研究中心发布首个热点
区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告，包括天河区、越秀区、海珠区、番禺区及黄埔区的96个小区，其中参考价格最高的小区楼盘为位于天河区的保利心语花园，政府交易参考价96957元/平方米。澎湃新闻从贝壳找房平台看到，当前该小区在售房源81套（其中18个为车位），历史成交96套。在售房源中，目前挂牌单价最高的房源已破16.8万元/平方米。以一套109.9平方米、高楼层的房源为例，该房源售价1850万元，折合挂牌单价168335元/平方米。
贝壳找房
另以中海花城湾为例，该小区政府交易参考价格92641元/平方米，目前，多套在售房源挂牌单价已突破20万元/平方米。
位于天河区的凯旋新世界的反差更加明显。凯旋新世界广粤尊府的政府参考单价为88311元/平方米，目前在售房源中，有房源挂牌价已达29万元/平方米。
03
楼市情况已今非昔比
据广州当地中介介绍，二手住房交易参考价发布后，对市场的影响很明显，成交量一下子就下去了，一方面是因为贷款按照指导价格，另一方面新政下来后客户都开始观望了。
彼时，据央视财经报道，广州二手房参考价实施超1个月，有中介仅卖出一套房。数据显示，2021年9月，广州各区网签面积环比均普遍下降，其中在二手住房交易参考价目录中，占半数席位的天河区下滑近40%；越秀、海珠、白云和番禺区等在24%-30%之间；南沙区下降幅度最小，为6.86%。
不过，据多名中介反馈，广州二手房参考价在随后的两三个月内就开始被弱化。“按指导价批贷款执行了没多久，差不多10月之后就开始慢慢恢复了，银行基本按照实际成交价或者评估价孰低原则来审核放贷。”
克而瑞研究中心于今年7月发布的一份报告也显示，广州的挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。
去年，广州建立二手住房成交参考价格发布机制的初衷是：“贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升我市二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。”
但在疫情及房地产市场下行的背景下，当前的楼市情况已今非昔比。
数据显示，2022年11月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为5543宗，环比2022年10月（6626宗）下跌16.3%，同比下降8.3%。另据克而瑞监测，11月一手住宅网签成交3449套，环比减少38%，同比减少61%，为2012年以来同期新低。
广州中原研究发展部指出，受到疫情的持续影响，11月整体交投氛围惨淡，客户对楼市预期不足，购房需求短暂被抑制，成交连续下滑。据其监测数据显示，11月二手客户带看量、新增客户数量环比净减超三成。
广东中原地产研究发展部研究经理熊小洪表示，当前，广州的二手房市场还是呈现“业弱客强”的状态，主要原因还是目前市场上房源的挂牌量比较多，因此议价空间较大。虽然在官方出台多条金融救市调控后，业主报价信心略有提升，但整体仍处低位水平。超七成盘源选择下调报价，多个盘源议价空间有所增大，部分高价项目调价幅度超30万元以上。
来源：中国经济周刊、澎湃新闻、南方都市报
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