转自：第一财经
最近，“超额储蓄引发报复性消费”的武汉创业项目话题热度减退，“房”再次成为焦点。 2023年2月2日进行的一项简单调查显示，在484名网友参与的“是Calerie否选择提前还房贷”调查中，超过六成的人回答“可以”，约1/3的人回答“还在看，但“不能”
虽然样本很小，但购房人表示对提前偿还房贷有一定的诉求。 去年5年期的贷款预估利率(LPR )累计下调了35BP，今年LPR合同的贷款利率也随之下跌。 但各界对后续降息的预期不高，目前理财收益下降，波动加剧，这也促进了一些人的提前还贷行为。
渣打和北亚区首席经济师丁爽对记者表示，短期内货币政策可能放松，支持经济重启，二季度存款准备金率不排除下调25BP。 但他武汉婚姻调查公司不认为利率会下降，在复苏获得动力后，政策立场可能在下半年转向中性。
多位接受记者采访的银行人士表示，贷款业务比较高的银行确实受到了部分咨询，部分银行通过收取违约金和补偿金、等待认购等方式给提前还贷的购房者设置了障碍。 但许多律师表示，银行无权拒绝提前还款。
关注“提前还房贷”
“理财收益也下降，波动很大，所以从今年年初开始就决定提前还款。 每年一定数额内银行不会收到违约金。 ”一位在上海置业的老板对记者说。
北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示，提前还贷的行为增多，有几个原因。 首先，预计大部分城市房价或房价普遍下降，目前住房上涨空间似乎跑不过房贷利息； 其次，最近新的房贷利率正在下降。 至今为止的房贷利率有的超过5%，有的超过6%。 还款周期越长，利息越高，与新的房贷利率政策相比，差额也越大。 有些人本来是投资者，在楼市不景气的时候，需要马上撤掉止损，还贷款卖房。 再加上现在很多投资领域都不景气，比如很多理财收益不高，有些人选择直接回收投资，还房贷比较划算。
此外，“房贷利率密集下降”也是春节以来的热门话题，引发部分购房者提前还贷。
易居房地产研究院研究总监严跃进对记者说，1月29日，“郑州房贷利率最低降至3.8%”的消息传开。 2023年1月以来，全国各地降低房贷利率、执行低息的城市共有30个，房贷利率均低于4.1%的下限，同时呈现4.0%、3.9%、3.8%、3.7%四个档次据统计，这30个城市中，至少有一半城市的房贷利率为3.8%。 这表明3.8%已经成为各地降准房贷工作中最主流的利率。
他说，这30个城市一般是房价指数连续三个月下跌的城市，是交易行情较冷的二三线城市。 一些房价指数偏强或市场行情偏好的城市不在此次下降的城市范围内。 此外，部分城市住房贷款利率最低为4.0%，虽然不是主流的3.8%概念，但其本身已经突破了4.1%的利率下限。 从这个角度看，这样的城市已经非常积极地执行央行此前的新政策，也就是说，无论是4.0%还是3.8%，都体现了各地积极降低房贷成本、提振住房消费需求的导向。
如果发生提前还款，对于部分贷款客户，银行回收的利息会受到影响。 这是一些银行不想看的。 王玉臣表示，部分银行收取违约金和补偿金，通过等待认购等方式为提前还款的购房者设置障碍。 “能否领取违约金和补偿金，不仅要看相关法律的规定，还要看双方的协议约定，往往以协议约定为准。 不符合相关法律规定，又没有相关协议约定的，银行无权单方面要求补偿金或违约金。 ”
严跃进一方面积极宣传“存量贷款也降息”，建议减少提前还房贷的行为。 同时，各地正在系统研究“降准房贷-提前还房贷”的关系，从购房人权益保护角度积极为购房人减负。
未来很难出现密集降息的趋势
另一个备受关注的问题是，未来房贷利率将何去何从？ 大城市也降低住房贷款吗？ 这对最近需要购房的人来说意味着什么？
严跃进对记者表示，房贷利率下调是各城市的政策趋势，今年金融政策将继续支持住房消费，房贷利率普遍存在下调的可能。 问题是“能降多少”。 根据《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》提出的定价规则，一线城市目前无法突破4.1%的利率。 也就是说，最低利率也只有4.1%。 未来有微调的余地。
此外，各地库存贷款利率普遍可能下降，从2月开始下降。 如果没有被降级，可以考虑几个原因。 ——购房者和银行有固定利率贷款，银行不能调节。 过去买的房子是套房，当时不能享受利率优惠； 另外，重新定价日期是今年2月以后。
多位业内人士表示，如果市场行情不好，提振合理住房需求的政策仍将继续，降准房贷工作仍在进行。 但是，如果市场回暖或房价下跌，优惠的房贷利率确实会收回。 对于现在的买家来说，严跃进认为继续展望和等待没有什么意义。 “降的城市近期将基本出台政策，引导利率下行。 而且3.8%的利率是目前各地基本可以执行的最低利率，低于3.6%的可能性其实很低，而且房贷利率下降其实有阶段性的特征。 如果随后的房价反弹，这样的利率政策将被撤回。 ”
他说：“必须说明，中国房地产市场已经朝着复苏的道路前进，此后不会出现这种密集的降息操作。 ”。
LPR的降低有望降低温度
房贷的锚是LPR，LPR的变化也很重要。 1月，一些机构认识到
为LPR（尤其是5年期）可能会下调。当时某大型资管机构的研究部负责人对记者表示，“当前经济依然需要房地产的支撑，预计1月LPR有可能下调10BP。”但这一预期落空。时至今日，随着中国经济逐渐复苏，降息的预期则进一步下降。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平此前对记者表示。“接下来可能会有一次或两次的降准，降准的幅度将以25个基点为主，50个基点的概率不大。目前银行准备金率的平均水平是7.8%，但许多中小银行的准备金率已是6%左右，没有太多下调的空间”连平称，“利率也将相应向下调整，但幅度也会较为谨慎。”野村中国首席经济学家陆挺最新表示，由于2022年第四季度的GDP环比增长远高于市场，中国向群体免疫的过渡速度快于预期，该机构将2023年GDP年度增长预测从4.8%上调至5.3%。
然而，他也提及，春节假期后的复工率表明复苏不平衡。1月底和2月初，多个地区的工业部门恢复速度很快，超过80%，但建筑部门的恢复速度仍只有10%左右，低于去年的速度，主要是受到收缩的房地产行业的拖累；随着汽车购车税减半政策的结束，1月乘用车零售额同比增长从去年12月的3%大幅下降至-34.6%。重型卡车销量增幅从去年12月的-6.1%大幅降至1月的-51.8%；以农历年为基准，30个城市样本的新房销售量7日平均增长从一周前的-39.3%改善至2月5日的-20%。
此外，野村表示，出口部门仍然面临全球经济放缓带来的强劲逆风，这从PMI中的新出口订单分类指数低迷和1月韩国出口进一步收缩就可以看出。
编辑：黎轲