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来源：证券时报
只要房贷利率高于理财利率，房价还在下跌，只要居民预期房价会下跌，提前还贷的动机就一直存在。
最近，“提前还房贷”又热了氢气片起来。 一位朋友说，最近他发了年终奖，计划提前还房贷，没想到，(手机上的)银行APP APP直接关闭了申请提前还款的功能。 据悉，虽然也有银行可以通过手机申请该功能，但发行号码很少，表示每天下单都预约满了。 要在柜台处理，窗口很少或者要排好几个小时的队。 即使预约了，也要等2-3个月。 此外，提前还款一般要支付违约金。
其实，提前还款热潮贯穿2022年。 2023年初，为什么“提前还贷”又兴起了？ 另一方面，从2022年至今，尽管房贷利率下降了1个百分点左右，但利率仍然很高。 已经发放的房贷，大部分利率必须在5%左右。 尤其是武汉家政服务2016-2021年，商品房市场高位运行，届时房贷利率普遍在5%以上。 问题是，目前存款和保本理财的利率，普遍低于3%。
例如，五年期定期存款利率一般为1.5% (零存整取、零存整取(-3% )。 此前收益高于存款的货币基金，2022年收益低于存款利率。 在老百姓眼里，过去银行理财一直没有风险，但现在也出现了大幅波动，甚至出现了负收益。 在收益相对较高的资源管理产品中，失去本金的现象在2022年也相继出现。 没有比较就没有伤害。 这样的话，房贷的利率就会变高。
2014年至2017年，当年创业创新风起云涌，房地产一年上一个台阶，社会融资需求旺盛，金融环境也有所缓解，金融机构大量发行各类融资产品，老百姓可以随意找到6%-10%的投资品种，且多为刚性兑付所以，即使房贷利率在5%以上，也相对便宜。 因此，那时候大家买房的时候，都想多申请房贷，少交首付。 有余额的存款搬到了理财和理财。
现在，情况已经不同了。 由于房贷利率偏高，理财收益下降，自然会出现“尽可能多申请房贷”向“争提前还贷”的逆转。 最近理财收益一度大幅下降，出现破绽，引发了更大规模的回购。 回到储蓄账户的钱怎么办？ 老百姓很聪明，简单的加减法很清晰。 提前还款是最好的选择，等于变态理财。 而且，另一个非常重要的触发因素是最近房贷利率的动态调整。
根据央行政策，70个大中城市中，38个城市的首套房贷利率在2023年不再设下限。 这70个城市都是人口规模、经济基本面靠前的城市。 全国有200多个地级市，这些城市的房价大部分在下跌。 据此，未来全国大部分城市房贷利率将取消下限。 对于房贷库存来说，高利率的弊端更加凸显。 这时，要么还贷款，要么还款后卖房再买房，转为低息房贷。
对银行来说，近年来实体贷款利率明显下降，2022年下降34个基点。 国家要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。 这样，住房贷款就成为优良资产。 同时，2022年居民存款同比增长近8万亿，包括理财回购资金、预防性储蓄、购房延期资金在内，大部分为定期存款。 资金成本在增加，房贷增量申请在下降，存量房贷提前偿还，银行收益自然受到冲击。
2021年上半年，老百姓“等贷款”，现在“等贷款”。 一年多来，出现如此大的反差，大背景是对楼市的预期逆转。 以往人们普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率的上升成本，对房贷利率不敏感。 目前房价预期逆转，住房成本全面体现在房贷、房地产、折旧等方面，这也是近期楼市低迷的根源之一。
只要房贷利率高于理财利率，房价还在下跌，只要居民预期房价会下跌，提前还贷的动机就一直存在。 房价下跌的城市房贷利率不再设下限，一方面是为了缩小房贷利率与理财产品利率之间的降幅，另一方面是通过降低房贷利率来缓解房价下跌。 同时，近期房地产市场政策更多转移到需求端解困，目的是鼓励购房，缓解房价下跌预期。 要在短期内稳定楼市，必须这样做。
(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)